Hvornår kan du som udlejer henholdsvis opsige og ophæve lejer?

Udgivet den 6. februar 2020 af Johan Lisberg Jensen

Hvornår kan du som udlejer henholdsvis opsige og ophæve lejer?

Der er forskel på en opsigelse og en ophævelse. En opsigelse sker med et opsigelsesvarsel, mens en ophævelse – som det strengest mulige indgreb der findes – rent juridisk er en opsigelse uden varsel. Ved en ophævelse skal lejeren altså fraflytte omgående og med øjeblikkelig virkning. Da det er enormt vigtigt at kende reglerne, vilkårene og praksis for opsigelse og ophævelse af lejer, følger her en guide til dig som udlejer.

Lejer er, som udgangspunkt, uopsigelig efter lejeloven

Ja, du læste rigtigt. Udgangspunktet efter lejeloven er nemlig, at lejer i et beboelseslejemål er beskyttet mod opsigelse fra udlejers side. Du har dog, som undtagelse fra hovedreglen i lejeloven, mulighed for at opsige lejer med et års varsel, hvis du selv ønsker at bebo det lejede. Det er dog en betingelse, at du 1) ikke har andre lejemål og 2) at du ejede lejemålet, da lejeaftalen blev indgået.

En anden undtagelse fra hovedreglen, er hvis lejemålet er et tofamilieshus, hvor du selv bebor den ene del af ejendommen. Her kan du opsige lejer uden begrundelse, men med et års varsel.

Ved udleje af et enkeltværelse i et lejemål, som du selv bebor, og hvor der ikke er yderligere tilknyttede faciliteter, kan du også opsige lejer, og hér med blot en måneds varsel. Der gælder intet krav om begrundelse eller indsigelsesadgang for lejer.

Og endeligt kan du som udlejer også opsige en lejeaftale efter de særlige situationer, der er opremset i lejelovens § 83, der – udover de ovennævnte – oftest vedrører, hvis lejer misligholder lejemålet eller ikke overholder ordensreglerne for god skik og orden ejendommen.

Formkrav til udlejers opsigelse

En opsigelse skal være skriftlig. Samme krav gælder også for lejers opsigelse. Du skal som udlejer oplyse en begrundelse for opsigelsen, mens der for lejers vedkommende ikke er krav om begrundelse. Du skal derudover som udlejer, informere lejer i opsigelsen om lejers ret til skriftligt at fremsætte indsigelse mod opsigelsen senest 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen. Vi anbefaler, at du fremsender en given opsigelse såvel pr. e-mail, pr. almindelig og pr. rekommenderet post, så du kan dokumentere afsendelsen, men også, at lejer bekræfter modtagelsen.

Modsætter lejer sig opsigelsen, eller er du i tvivl om hvorvidt du har adgang til at opsige lejer – eksempelvis efter lejers misligholdelse – kan du som medlem af Juristerne lade dig rådgive om dine retlige muligheder. Vi kan desuden håndtere både fremsendelse af gyldig varsel om opsigelse og oplysning af opsigelse, på dine vegne, hvis du har behov for det.

Ophævelse af lejeforholdet når lejer ikke betaler husleje

Hvis lejer ikke betaler husleje, forbrugsbetalinger aconto (eksempelvis vand, varme eller el) eller andre betalingsforpligtelser rettidigt, er du som udlejer berettiget at ophæve lejeaftalen. Men før du kan gennemføre ophævelsen af lejeaftalen, skal din lejer have modtaget en rykker for den eller de manglende betalinger. Du kan i forbindelse med rykkerskrivelsen afkræve lejer rykkergebyr. Lejer skal have en frist på 14 dage til at betale det manglende beløb, og du skal oplyse, at manglende betaling vil medføre ophævelse.
Hvis lejer på trods af rykkerskrivelsen ikke rettidigt betaler det skyldige beløb, har du som udlejer nu ret til at fremsende lejer et nyt brev, og med oplysning om, at lejeforholdet er ophævet som følge af den manglende betaling inden for betalingsfristen.

Der gælder en række ufravigelige og formelle formkrav, som du som udlejer SKAL overholde førend såvel rykkerskrivelsen og selve ophævelsen er gyldig, og derfor anbefaler vi, at du lader dig rådgive igennem hele processen, hvis et lejeforhold potentielt skal ophæves.

Ophævelse af lejeforholdet når lejer misligholder lejemålet

Udover ved lejers betalingsmisligholdelse, kan et lejeforhold også potentielt ophæves, hvis lejer misligholder lejemålet eller ikke overholder god skik og orden.

Udgangspunktet efter lejeloven er faktisk, at det som udlejer er dit ansvar, at der hersker god ro, skik og orden i ejendommen, og det betyder, at du fastsætter bl.a. husorden og ordensreglementerne i ejendommen. Det er herefter lejers ansvar at overholde reglerne og vilkårene, ligesom lejers husstand og gæster også skal overholde dem.

En anden særlig form for misligholdelse, der potentielt kan begrunde ophævelse, er ved lejers uretmæssige brug af lejemålet, eksempelvis når lejer anvender det lejede til et andet formål end det aftalte. For beboelseslejemålet gælder det jo, at det aftalte formål netop er beboelse, og driver lejer i stedet erhvervsvirksomhed i hele eller dele af lejemålet, vil der være tale om uretmæssig brug. Et andet eksempel på misligholdelse, der potentielt kan begrunde ophævelse, er når udlejer har lovlig grund til at få adgang, og lejeren istedet nægter udlejer adgang til lejemålet. Og endeligt kan det nævnes at være ophævelsesgrundlag, hvis lejer overlader lejemålet til andre uden tilladelse eller hvis lejer ikke anvender det lejede til det aftalte formål (det er således misligholdelse IKKE at bebo et lejemål, som lejer har indgået aftale om i det faktiske at ville bebo).