Udfærdigelse af vilkår: Hvad skal lejekontrakten indeholde?

Udgivet den 16. december 2019 af Johan Lisberg Jensen

Udfærdigelse af vilkår: Hvad skal lejekontrakten indeholde?

En lejeaftale for beboelse kan indgås selv uden en lejekontrakt. Men begge parter kan kræve, at der udfærdiges en kontrakt, og det er heldigvis normen i langt de fleste tilfælde. Da lejekontrakten er det suverænt vigtigste juridiske værktøj i aftaleforholdet mellem dig og lejer, og da mange udlejere desværre “går galt i byen”, følger her en kort, effektiv guide, så du undgår potentielle konflikter eller uenigheder med lejer.

Lejeloven “udfylder” automatisk bestemte vilkår

Lejeloven indeholder en række ufravigelige bestemmelser, der automatisk regulerer bestemte vilkår i lejeforholdet. På samme måde udfylder lejeloven en lang række vilkår, hvis der slet ikke foreligger en kontrakt, men blot en aftale mellem lejer og udlejer, eller hvis der i lejekontraktens § 11 ikke er anført nogen særlige vilkår. Du er efter den nye lejelov, der trådte i kraft pr. 01.07.2015 forpligtet at anvende typeformular A9. Vær opmærksom på reglerne, der trådte i kraft netop pr. 01.07.2015, som bl.a. medførte vigtige ændringer for udlejere, der udlejere mere end ét lejemål.

Gennemgå og overvej vilkår inden tilbud afgives til lejer

Lejekontrakten regulerer vilkårene mellem dig og lejer i lejeforholdet, og udover kernevilkår som eksempelvis lejens størrelse og dato for lejeforholdets begyndelse, indeholder lejekontrakten også en række særlige vilkår. Det bør eksempelvis fremgå klart og tydeligt, hvilke vedligeholdelsesforpligtelser, lejer skal påtage sig, og hvordan standen ved ind- og fraflytning forventes at skulle være. Derudover har du som udlejer måske også en interesse i en vis regulering af lejen. Mulighederne for regulering af lejen er dog efter den nye lejelov blev stærkt begrænsede i forhold til tidligere.

Som udlejer er du reguleret efter et kompliceret og omfattende regelsæt efter både lejeloven og boligreguleringsloven, ligesom retspraksis og forskellige regler for forskellige typer af lejeboliger (og på tværs af forskellige regelsæt fra kommune til kommune) også besværliggør arbejdet, når det gælder at udfylde en 100% gyldig og grundig lejeaftale. Det er derfor en god idé – praktisk, økonomisk og juridisk – at lade en kompetent sagfører gennemgå og rådgive dig om lejekontrakten. Hos Juristerne har vi siden 2013 håndteret lejeaftaler, fastsættelse af legal husleje og vilkår efter nugældende praksis for både lejere og udlejere, ligesom vi har håndteret sager i Huslejenævn og Ankenævn i alle landets kommuner. Som medlem har du fri adgang til denne rådgivning.

Er kontraktens vilkår udfyldt, og sætter du som udlejer en underskrift på kontrakten, er tilbuddet til lejer bindende, når det er fremsat for lejer. Det vil sige, at der er indgået en bindende aftale, hvis lejer accepterer tilbuddet og sætter sin underskrift på aftalen. Du bør derfor, allerede inden tilbuddet afgives, have styr på vilkårene i kontrakten, da de efter lejers accept ikke kan ændres.

Kontraktens særlige vilkår i § 11

Lejelovens deklaratoriske bestemmelser er fravigelige, og netop disse bestemmelser kan du fravige ved aftale. Det betyder, at du i lejeaftalens særlige vilkår, i § 11, kan tillægge lejer yderligere forpligtelser og fratage lejer rettigheder, som ellers måtte følge af lejeloven. Vær dog opmærksom på, at de præceptive bestemmelser er ufravigelige. Så ikke alle vilkår i lejeloven kan fraviges.

Kontraktens særlige vilkår i § 11 kan være fuldkommen tom, men omvendt også indeholde sidevis af vilkår. Vi anbefaler, at du eksempelvis overvejer at anføre vilkår for så vidt lejers vedligeholdelsespligt, vilkår om lejens regulering efter udviklingen i nettoprisindekset, standen ved lejers ind- og fraflytning – men også, at du er opmærksom på, at samtlige vilkår skal kunne være gyldige efter nugældende retspraksis. Har du, som eksempel, en interesse i at tidsbegrænse lejeaftalen, skal du være opmærksom på de meget strenge krav, som loven opstiller for tidsbegrænsede lejeaftaler.

Som medlem hos Juristerne har du fri adgang til rådgivning, og vi har skabeloner til inspiration og sparring når det gælder lejekontraktens særlige vilkår og husordener. Vi kender retspraksis, gyldigheden af de vilkår du måtte ønske indføjet og vi kender adgangen til i hvilket omfang du kan regulere lejen for netop dit lejemål, afhængigt af hvilke regelsæt, der måtte gælde i din kommune. Er der opstået en tvist eller uenighed med lejer, eller har du ligefrem modtaget et krav fra lejer, står vi klar til at hjælpe. Juristerne er kompetent, juridisk hjælp til udlejere i hele landet, og vi bistår dig, hvis tvisten er opstået.