Undgå at begå fodfejl: Sådan håndterer du lejers fraflytning som udlejer

Udgivet den 20. marts 2020 af Johan Lisberg Jensen

Undgå at begå fodfejl: Sådan håndterer du lejers fraflytning som udlejer

Lejers fraflytning af lejemålet, og selve afleveringsforretningen ved lejeforholdets ophør, er en vigtig begivenhed. Som udlejer har du en naturlig interesse i, at lejemålet bringes i en stand, så genudlejningen til en potentiel ny lejer kan gennemføres smidigt – men også, at du modtager lejemålet i samme stand, som du udlejede det i, til den fraflyttende lejer. 
For udlejer gælder der et omfattende regelsæt, der er vigtige at iagttage og følge. I værste fald, kan du risikere at hænge på betragtelige omkostninger. Som en hjælp til dig som udlejer, følger her de vigtigste regler for hvordan du håndterer fraflytningsprocessen. Er der opstået tvivlsspørgsmål, eller vil du klædes kompetent og grundigt på til fraflytningsprocessen, står vi imidlertid også klar til at hjælpe.


Varsling af fraflytningssyn

Lejer skal efter lejeloven indkaldes skriftligt til et fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel. En fraflytningsrapport skal udarbejdes under synet, og såfremt lejer er tilstede, skal rapporten udleveres til lejer. Reglen gælder for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, og gælder alle fraflytninger foretaget efter den 1. juli 2015 jf. den nye lejelov, og også selvom aftalen er indgået inden denne dato.  Såfremt du kun udlejer én beboelseslejlighed, gælder, at du skal fremsætte dit krav overfor lejer inden 14 dage efter fraflytningsdagen, og du er ikke forpligtet at indkalde eller afholde fraflytningssyn. Det kan dog være en god idé at gøre det alligevel, for at undgå uenigheder med lejer. 


Standen, det lejede skal afleveres i

Udgangspunktet er, at lejer skal aflevere det lejede i samme stand, som standen var ved lejers indflytning i lejemålet. Undtaget er dog den forringelse som skyldes slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Lejer kan heller ikke blive pålagt at udbedre mangler eller skader, som var til stede ved indflytningen. Dette gælder også, selvom lejer ikke har reklameret over manglen. Det bør dog nævnes, at det i nogle tilfælde kan være vanskeligt at afgøre, hvornår der er tale om slid og ælde, og hvornår der i stedet er tale om en mangel, som lejer bør hæfte for. Det afhænger af en konkret vurdering, hvor også indblik i retspraksis er særligt relevant.

Lejer har pligt til at aflevere det lejede ryddet og rengjort. Du har som udlejer ret til at rekvirere et rengøringsfirma for lejers regning, hvis det lejede ikke er rengjort. Lejer skal i det tilfælde betale for omkostningerne hertil.


Nyistandsættelse eller normalistandsættelse?

Efter 1. juli 2015 er der indtrådt forbud mod nyistandsættelsesvilkår i lejeaftaler for beboelseslejemål. Det betyder, at det ikke kan aftales, at lejligheden skal nyistandsættes for lejers regning ved fraflytning. For lejeaftaler, der er indgået før 1. juli 2015, er det dog fortsat gyldigt, hvis der er aftalt nyistandsættelse.  

Du kan i stedet for nyistandsættelse kræve normalistandsættelse, der omfatter: 

  1. Forsvarlig og grundig rengøring af det lejede
  2. Udbedring af skader, som er opstået som følge af, at lejer ikke har meddelt skaden til dig som udlejer
  3. Dækning af ekstraudgifter som følge af lejers rygning og brug af levende lys
  4. Skader som følge af culpøs adfærd
  5. En stand, der svarer til standen i lejemålet ved lejers indflytning, men med fradrag af slid og ælde


Krav til fraflytningsrapporten

Ved udfyldelse af fraflytningsrapporten, er det vigtigt at være grundig og udtrykkelig. Du har som udlejer ret til:

  1. At lejer hæfter for forringelser, der ikke skyldes slid og ælde (fx maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve)
  2. At lejer hæfter for istandsættelse, der er nødvendig, hvis lejer har forsømt sin vedligeholdelsespligt
  3. At lejer hæfter for mangler, som det har påhvilet lejer at udbedre

Når du udfylder fraflytningsrapporten, er det en god idé at anvende en blanket til formålet. Disse blanketter kan du af os blive tilsendt. På blanketten angiver du hvilke mangler, der bør udbedres, og hvilke arbejder på hvilke flader og i hvilke rum, der skal foretages. Det er vigtigt, at det angives, hvem der bærer omkostningen – altså om lejer eller udlejer skal påtage sig en given omkostning. På fraflytningsrapporten udfyldes også målertal for forbrugsaflæsninger. Og endeligt kan det anføres, hvorvidt udlejer har modtaget samtlige nøgler til lejemålet af lejer. 

Bemærk: Det kan være vanskeligt at gennemføre mangel- eller istandsættelsesforhold, der IKKE er nævnt i rapporten. Har du dog ikke kunnet opdage givne mangler eller skader under synet, eller er det i lejeaftalen aftalt, at mangler efter fraflytningssynet kan gøres gældende, kan det være muligt at gøre dem gældende.


Fremsættelse af dine krav

Udgangspunktet er, at fraflytningssynet sker med både lejer og udlejers deltagelse, eller ved repræsentanter for parterne. Deltager lejer ikke i fraflytningssynet, eller nægter lejer at modtage eller tilgå fraflytningsrapporten, skal du fremsende dine krav til lejer. Det følger af lejeloven, at lejer senest 8 dage før fraflytningen skal oplyse den nye adresse til udlejer. 
Du kan fremsende dine krav pr. rekommanderet post, og alternativt pr. e-mail, hvis der imellem parterne er aftalt udveksling af digitale meddelelser og til de imellem parterne aftalte e-mailadresser til formålet. 


Tvivl eller udfordringer?

Ikke to lejemål er ens, og hvert lejemåls fraflytningsproces er sin egen. Det kan være værdifuldt at kende samtlige forholdsregler, men også at afklare hvilke mangelforhold, der kan afkræves at blive udbedret af lejer. Vi anbefaler, at du som udlejer er klædt på til fraflytningsprocessen allerede inden den er gået i gang. På den måde sikrer du rettidig omhu, og risikoen for fodfejl og potentielle omkostninger undgås. Som medlem af Juristerne, kan du altid modtage rådgivning om fraflytningsprocessen – men vi står også til rådighed, hvis uenigheden undervejs eller efter fraflytningsprocessen er opstået. 

Læs mere om vores medlemskab hér på hjemmesiden. Har du spørgsmål, kan du rette henvendelse via kontaktformularen eller kontakt@juristerne.dk