Udgangspunktet i lejeloven er, at huslejen skal svare til det lejedes værdi. Ved beregning af det lejedes værdi, indgår særligt lejemålets beliggenhed, størrelse, stand, kvalitet og indretning (herunder møbler, hårde hvidevarer og øvrigt der måtte følge med i lejemålet og høre til lejers brugsret).
Er dit lejemål beliggende i en reguleret eller ikke-reguleret kommune?
Der gælder forskellige regler, for forskellige typer af lejemål, når det gælder fastsættelsen af huslejens rimelige, legale størrelse. Det er i første omgang relevant at vide, om lejemålet er beliggende i en såkaldt reguleret eller ikke-reguleret kommune, idet kommunerne kan tilslutte sig forskellige regler. Der vil således typisk kunne opkræves mere i husleje i en ikke-reguleret kommune, end i en kommune, som er reguleret efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-V. De fleste kommuner – og alle større – har tilsluttet sig reglerne om omkostningsbestemt leje, som er reguleret i boligreguleringslovens kapitel II-V.
Hvis ejendommen er beliggende i en ikke-reguleret kommune, kan du sætte huslejen til det du og lejeren kan blive enige om. Du skal dog være opmærksom på, at hvis lejer mener, at huslejen væsentligt overstiger værdien af det lejede, kan lejer prøve huslejen nedsat i huslejenævnet, og i nogle tilfælde endda med tilbagevirkende kraft. Med andre ord, skal lejen i en ikke-reguleret kommune svare til det lejedes værdi.
Forskellige regler, for forskellige typer af lejemål
Kort sagt gælder der en jungle af regler, når det handler om lejefastsættelse, og man skal kigge på typen af lejemål, når vurderingen skal laves. For særlige typer af lejemål, har der hidtil været adgang til næsten fri huslejefastsættelse, og det er også afgørende, om lejemålet er del af en ejendom med mange lejemål eller kun få lejemål. Er der således tale om et lejemål i en ejendom med enten ét til seks lejemål eller med syv lejemål og derover? Men generelt er, at udgangspunktet for reguleringen af huslejens rimelighed i et lejemål i Danmark beror på 2 hovedparametre:
– Det lejedes værdi
– Omkostningsbestemt leje
Udlejer du et lejemål, der blev taget i brug før 1992 i en ejendom, hvor der er mindst syv lejemål, og som ligger i en reguleret kommune, skal du beregne huslejen ud fra dine omkostninger. Omkostningsbestemt leje er her reguleret efter boligreguleringsloven, og de udgifter, du må medregne er blandt andre:
– Skatter og afgifter
– Renhold, administration, forsikringer og renovation
– Henlæggelser til vedligeholdelse
– Et beregnet afkast
– Eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer (eksempelvis ved forbedringer af vinduer, køkken, bad og lignende)
I den omkostningsbestemte leje skal medregnes faktiske omkostninger, og lejeren kan kræve at blive forelagt dokumentation for de pågældende omkostninger.
Mulighed for forhåndsgodkendelse og korrekt vurdering
Som udlejer har du mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af huslejen hos dit lokale huslejenævn. For denne godkendelse afkræver nævnene ofte et gebyr. Omvendt kan lejer, hvis lejer gør indsigelse mod lejens størrelse og afkræver den nedsat, få huslejenævnet til at vurdere, om huslejen er for høj. Vurderer huslejenævnet, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi – og hvis reglerne for det pågældende lejemål giver adgang til nedsættelse af lejen – kan Huslejenævnet nedsætte lejen, og i nogle tilfælde endda med tilbagevirkende kraft.
For at komplicere junglen af regler yderligere er der endda vedtaget en ny boligaftale 30.01.2020, der i vid udstrækning forholder sig til lejefastsættelse i lejeboliger. Da der gælder en række omfattende og komplicerede regelsæt for fastsættelse af husleje, anbefaler vi, at du lader dig rådgive om legal fastsættelse af huslejen. Som medlem af Juristerne har du fri adgang til denne rådgivning, fri adgang til vurdering & beregning af husleje og vi guider dig i reglerne omkring fastsættelse af huslejen for dit lejemål, så du undgår ubehagelige og potentielt omkostningsfulde overraskelser.
Hvornår må du hæve huslejen?
Er huslejen væsentligt mindre end det lejedes værdi, kan du som udlejer hæve huslejen. Reglerne for huslejestigning ændrede sig dog markant med indførelsen af den nye lejelov, der trådte i kraft 01.07.2015. Vi oplever fortsat, at mange udlejer begår fodfejl, når det gælder fastsættelse af en korrekt, legal husleje. Vi har derfor samlet en kort, effektiv guide med overblik over reglerne. Vær også opmærksom på begrænsningerne, der følger af den nye boligaftale. Vi anbefaler, at du lader dig rådgive, når det gælder fastsættelse og løbende regulering af lejen i et eller flere lejemål.
Undtagelser fra de generelle regler: Fri husleje? Måske!
I særlige tilfælde kan der være næsten fri huslejesættelse, og hvor markedsleje er gældende. I nyopførte ejendomme og ejendomme, der er opført efter 31.12.1991 er markedsleje gældende, og du kan i givet fald fastsætte den leje, som lejer er villig til at betale. Det er dog vigtigt, at du i lejeaftalens § 11, angiver grundlaget for, at lejen reguleres efter bestemmelserne for markedsleje. Den eneste adgang lejer har for at anfægte en leje, der er reguleret efter markedsleje, er hvis lejen er åbenlyst og urimelig høj, og i strid med aftalelovens § 36, der forhindrer urimelige aftalevilkår, eller hvis aftalen strider mod præmisserne i den nye boligaftale vedtaget 30.01.2020.
Markedsleje kan også aftales at gælde for lejemål, der siden 31. december 1991 udelukkende har været anvendt til erhvervsmæssigt formål. Her kan også aftales fri markedsleje, og som kun kan tilsidesættes, hvis lejen er åbenlyst, urimelig og i strid med aftalelovens § 36, eller hvis aftalen strider mod præmisserne i den nye boligaftale vedtaget 30.01.2020. Endeligt omfatter muligheden for markedsleje også lejemål beliggende i en tagetagen, der pr. 01.09.2020 ikke var benyttet eller registreret som beboelse.
Få hjælp til lejefastsættelsen
Der gælder – som du måske kan fornemme – en jungle af regler, når det handler om lejefastsættelse. Vil du undgå ubehagelige overraskelser eller tvivlsspørgsmål, kan du lade os gennemgå dit lejeforhold med henblik på fastsættelse af lejen.
Som medlem hos Juristerne har du fri adgang til rådgivning, og vi har også skabeloner til inspiration og sparring når det gælder lejekontraktens særlige vilkår og husordener. Vi kender retspraksis, gyldigheden af de vilkår du måtte ønske indføjet og vi kender adgangen til i hvilket omfang du kan regulere lejen for netop dit lejemål, afhængigt af hvilke regelsæt, der måtte gælde i din kommune. Er der opstået en tvist eller uenighed med lejer, eller har du ligefrem modtaget et krav fra lejer, står vi klar til at hjælpe. Juristerne er kompetent, juridisk hjælp til udlejere i hele landet, og vi bistår dig, hvis tvisten er opstået.
